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2024-03-07 23:54:04

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一、什么是LPR

大家只需要知道LPR是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，每月20日（遇节假日顺延）更新一次。分为1年期和5年期的，大部分房贷还款期都是超过5年期的，所以一般还款期超过5年的房贷是参考5年期的LPR进行转换。下面所说均是以超过5年期的房贷转换为例。

我们房贷利率转换，参考的LPR是2019年12月20日的LPR，这个是已经确定的，2019年12月20日5年期的LPR为4.80%。

二、房贷利率转换方法

2.1 之前的房贷利率计算方法

之前的房贷利率，由基准利率+上浮百分比或者基准利率打折组成。

例如某朋友2019年的房贷，是基准利率4.90%+上浮15%，即4.90%+4.90×15%=5.635%；

另一朋友是2016年的房贷，是基准利率4.90%打了85折，即4.90%×0.85=4.165%。

2.2 转换之后的房贷利率计算方法

转换之后的房贷利率有两种：一种是LPR+浮动利率组成；另一种是固定利率。

固定利率

固定利率较为简单，例如，某银行的固定利率就是当前贷款人的利率。某朋友当前贷款利率是5.635%（即在基准利率4.90%的基础上上浮了15%），转换为固定利率之后，还是5.635%，此后在合同剩余期限内固定不变。LPR+浮动利率

即转换之后的利率=LPR+加点数。

LPR后续是变化的，但是加点数值是固定不变的。加点数是怎么确定的呢？

加点数是这样计算的，转换之后的当期利率（即转换之后至2021年1月1日的利率）=转换之前的当前利率=LPR+加点数。

即转换前后利率无缝衔接，转换之后的当期利率与转换之前的当期利率是相同的。

前文提到，我们房贷利率转换，参考的LPR是2019年12月20日的LPR， 5年期的LPR为4.80%。因此，房贷利率转换是在4.80%的基础上加点，加到与我们贷款当前利率相同。

例如，某朋友贷款当前利率是5.635%，那么转换时就在4.80%的基础上加83.5个基点（1基点等于0.01%），即在4.80%的基础上，增加0.835%，加到5.635%。

之后每年的利率=LPR+0.835%，后面每年的LPR可能都会变化，但是0.835%的加点数就是固定的。

如果我们的贷款当期利率低于4.80%，那么加点数就为负值。例如，另一朋友2016年的时候贷款，利率是4.165%，那么在转换的时候，加点数就是负值，在4.80%的基础上加上（-0.635%），也就是减掉0.635%，转换成4.165%。

之后每年的利率=LPR-0.635%，后面每年的LPR可能都会变化，但是-0.635%的加点数就是固定的。

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房贷计算器2020

2020房屋贷款计算器，可以对公积金贷款、商业贷款和组合贷款三种贷款方式的基金计算，得出你每月贷款的还款数额（月供），总共的贷款利息及贷款本息合计。

房贷到底是什么?房屋贷款，也叫房屋抵押贷款，是一种国家福利性质的贷款。房屋贷款的年化利率相对较低，并且，跟随基准利率浮动。目前，商业贷款的基准利率是4.90%，公积金贷款的基准利率为3.25%，是一个特别优惠的费率。房贷的贷款期限较长，最长可以贷30年。如果你有持续稳定的收入，即使有能力全款买房，也依然建议你贷款买房，因为横向比较看，房贷利率在整体市场中偏低，使用贷款能够盘活现金流，通过合理投资赚取高于贷款利率的收益。房贷中的首付比例是什么样的？首付是买房是第一次支付的最低比例款项，其比例一般由各地的政策决定，各地的政策不同，首付比例也会有一定差异。大多数城市，首套房的首付比例为30%，二套房的首付比例为50-60%。如果你要买300万的房子，就需要第一次支付时拿出来90万，作为首付方可贷款。而首套房和二套房在各地的区分方式也不相同，有「认房又认贷」「认房不认贷」「认贷不认房」三种方式，来确定你是不是首套房。认房又认贷：贷款人名下有房，或者有房贷贷款，只要有二者满足其一，就算你已经失去了首套房的购房资格，将按二套房计算。认房不认贷：只看贷款人名下在当地有没有房，有的话就会失去首套房的购房资格。而有无房贷贷款则无任何影响。认贷不认房：只看贷款人名下有无房贷贷款，不关心其名下是否已有住房，只有贷款人在当地有房贷贷款的，就会失去首套房的购买资格，将按二套房计算。房贷时，新房和二手房区别大吗？新房和二手房的贷款差异，主要体现在贷款总额和贷款期限上。一、贷款期限：新房的贷款年限长，最长30年的贷款期限。二手房的贷款贷款年限相对较短，二手受限于之前的房龄，很多时候不到30年，房龄越大，贷款年限越短。首付款计算：新房一般按照总房价100%去计算收费和税费；二手房，银行会出于风险考虑，对其进行价格评估，一般二手房评估价是总房价的80%，则意味着同样100万总价的房子，二手房只能按80万去计算。二、首付款的差异：新房的首付款=总房价*首付比例。二手房的首付款=总房价-（总房价✖️评估价比例✖️（1-首付比例））。如果总房价为300万，首付比例是30%房屋性质首付款新房90万二手房132万房屋性质不同，二者的首付款差异特别大。三、税费的计算也会存在较大差异新房需要缴纳契税、房屋维修基金、交易手续费、印花税和权属登记费用。具体的新房税费计算器地址»二手房需要缴纳契税、增值税、个人所得税、中介费等费用，一般需要缴纳更多税费。三种房屋贷款方式，我应该选择哪种？房贷主要有三种方式：一种是商业贷款；一种是公积金贷款；还有一种是一部分是商业贷款，一部分是公积金混合的组合贷款。商业贷款，是银行放给你一笔贷款，你把房子押给银行。也叫房屋抵押贷款。商业贷款的基准利率是4.9%。费率较高，但最高可以贷到30年，银行审批很快，一般几个工作日就能完成审批流程。公积金贷款，是你在当地的公积金中心，通过申请从公积金中心指定银行放出去的一笔贷款，其基准利率只有2.75%，远低于商贷，但其审批时间特别长，时间具有很强的不确定性。在房市比较热门的城市，房子比较抢手，地产开发商不愿意等待，希望快速回笼资金，公积金贷款很难买到新房。组合贷款，是你从公积金贷款贷到一部分资产，从商业贷款贷到另外一部分，二者组合的一种贷款。出现组合贷款的原因是因为公积金贷款的基准利率低，大家都愿意用公积金贷款，但每个城市的公积金贷款都有贷款上限，买房子要贷款300万，公积金可能只能贷到100万，超出的200w只能走商业贷款。组合下来的利率更低些，更划算些。从费率角度看，公积金贷款优于组合贷款，组合贷款优于商业贷款。不过在实际购房过程中，还是得根据自己所在城市以及卖方情况来综合衡量。一般来说，首套房大概率用商业贷款购买，一方面开发商着急回笼资金，而我们的首套房可能是刚性住房，选择权比较弱，而同时在首套房时，银行会有相应的折扣优惠，可能会打8.8折、9折、9.5折等等；二套房建议你用公积金贷款，二套房只能贷贷款总额的4成，用公积金贷款虽有贷款上限，但也大概率能覆盖4成的贷款额度。同时二套房的商业贷款是没有折扣的，同时国家强制要求相比首套房，二套房的利率要上浮10%。相对于商业贷款的上浮，公积金贷款即使上浮10%，利率也低很多，能够省更多的钱。同时二套房一般是改善性住房，在较为充裕的时间下，不用太担心开发商因为公积金贷款而拒绝你的购房。如果你没有太远的其他购房计划，且开发商允许你用公积金贷款，就直接用公积金贷款，公积金额度不足的，剩下的再用商业贷款。房贷主要审查客户的那些资质？房贷主要会对以下情况进行资质审核：具有合法有效身份证明是否满足当地申请房屋贷款的资格。不同的城市，对购房资格要求不一样，一般需要满足当地户口、缴纳五险一金的期限、家庭名下是否有房等，相应规定都是硬性规定，不满足条件的，暂时先不要考虑买房了。必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明。收入会影响审核，一个月的净收入要超过个人月供的两倍，一般会通过审核。信用卡等会算入负债，净收入会因为每月的负债而降低，需要额外注意。个人资产证明可以弥补个人月收入的不足，可以帮助通过审核。具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。信用记录非常重要，最近一段时间的个人征信中有不良记录，基本会失去贷款资格。各类贷款或信用卡的逾期一定要避免。信用卡逾期或是不还款房贷、车贷逾期或是不还款为第三方提供担保而第三方未按时还贷贷款预期年利率上调，仍按照原金额支付，产生欠息等逾期助学贷款拖欠不还负债过高且贷款金额较大征信多次被非本人查询的配偶或公共记录有不良记录最长贷款期限，一般多久？房贷理论上最长是30年，但不是所有住房都能贷30年，主要有一下影响因素。跟个人年龄相关。个人年龄+贷款期限需要会低于一个年龄界限。这个界限不同银行要求会不一样，大部分银行的要求是65年，也有70年或60年的情况。越年轻，可以贷款期限越长。跟房屋年龄相关。国家规定：贷款年限+房屋年龄一般不能超过50年，二手房因为有一定房龄，会受到限制。购买房屋的性质，贷款年限会受到限制商业用户和商住两用房，贷款期限不能超过10年私有产权转让房和拍卖房，贷款期限不能超过20年民用性质的新房和二手房，贷款期限不能超过30年公积金贷款的贷款条件和限制因为各地的政策差异，不同地区的住房公积金的贷款条件和限制不同。以北京为例。一、北京公积金贷款条件：应连续缴存住房公积金半年（含）以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态借款申请人夫妻名下没有未还清的住房公积金个人住房贷款二、北京公积金对于首套和二套的认定首套房：本地无房无贷二套房：本地一套房无贷款二套房：本地无房外地有贷其实就是：认房又认贷三、北京公积金可以贷多少款首套房：每缴存1年可以贷10万，上限为120万，同时要满足首付款比例不低于35%二套房：上限可以贷60万，同时要满足首付款比例不低于60%贷款年限，最长为25年全国各大城市的住房公积金官网，可查看各地不同的政策条件。城市官网北京http://gjj.beijing.gov.cn/上海http://www.shgjj.com/深圳http://gjj.sz.gov.cn/广州http://www.gzgjj.gov.cn/成都http://cdzfgjj.chengdu.gov.cn/杭州http://www.hzgjj.gov.cn/重庆https://www.cqgjj.cn/武汉http://gjj.wuhan.gov.cn/天津http://www.zfgjj.cn/西安http://zfgjj.xa.gov.cn/郑州http://zzgjj.zhengzhou.gov.cn南京http://gjj.nanjing.gov.cn/苏州http://www.gjj.suzhou.gov.cn/szgjj/长沙http://gjjzx.changsha.gov.cn/厦门http://gjj.xm.gov.cn/济南http://gjj.jinan.gov.cn/青岛http://zfgjj.qingdao.gov.cn/温州http://zfgjj.wenzhou.gov.cn/福州http://zfgjj.fuzhou.gov.cn/东莞http://dggjj.dg.gov.cn/合肥http://hfgjj.hefei.gov.cn/昆明http://zfgjj.km.gov.cn/大连http://gjj.dl.gov.cn/兰州http://gjj.lanzhou.gov.cn/无锡http://www.wuxi.gov.cn/gjj/南昌http://www.ncgjj.com.cn/太原http://zfgjj.taiyuan.gov.cn/宁波http://www.nbjs.gov.cn/珠海http://www.zhgjj.cn/石家庄http://www.sjzgjj.cn/沈阳http://sygjj.shenyang.gov.cn/长春http://www.cczfgjj.gov.cn/哈尔滨http://www.hrbgjj.org.cn/呼和浩特http://www.hhhtgjj.com.cn/乌鲁木齐http://www.xinjianggjj.com/银川http://gjj.yinchuan.gov.cn/西宁https://www.qhgjj.com/南宁http://www.nngjj.com/海口http://gjj.hainan.gov.cn/三亚http://gjj.hainan.gov.cn/贵阳http://wap.gjj.guiyang.gov.cn/ 拉萨http://www.xzcs.gov.cn/等额本息还款和等额本金还款，哪种还贷方式更划算？我国的贷款方式主要是两种：等额本金还款和等额本息还款。两种还款方式差别较大。等额本金还款：每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分（等额本金），再以你欠银行剩余的贷款本金作为基数，计算出上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额。由于月利息会越来越少，所以等额本金法第一个月的还款额最多，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用等额本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。等额本息还款：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年轻人，可以采用等额本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。300万贷款25年的等额本金和等额本息还法的差异还款方式最初月供总利息本息总额等额本金22,2501,843,6255,209,008等额本息17,3632,209,0084,843,625如果短期没有现金压力，建议你都选择等额本金，还款额更少，更加划算。是否有必要提前还款？不建议提前还款。一方面房贷的贷款利率较低，相同的负债资金通过合理的投资理财，可以获得更高水平的收益，来覆盖这个房贷所产生的利息。另外，提前还款会造成短期的现金流压力，尤其是对于上有老下有小的家庭来说，负担更重，万一遇到家人生病之类的情况，容易对家庭经济造成较大冲击。当然，一些情况需要考虑提前还款：例如落户政策、孩子上学政策、买二套房等要求名下无房贷的情况。或者你足够年轻，在月供前几年，就已经有了足够的资金提前还款，可以还款，确实能节省一定的利息。

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